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2017年国家调控升级,房企并购格局加剧

2017-05-18 12:25:30 来源:行业动态
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——房地产行业高级职业经理人王琳为大家指点迷津

2017年,中国楼市波澜再起,房地产调控政策出台的次数之多、力度之大,频率之高,超过了以往。截至目前,全国已有超过55个城市发布了各种调控政策160多次,17个城市启动或升级限购限贷措施。今年的《政府工作报告》也提出,坚持住房的居住属性,落实地方政府主体责任,加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。一系列楼市调控“组合拳”,显示出监管层对房价过快上涨的容忍度,也进一步彰显了地方政府控制房价过快上涨的信心和决心。

随着新一轮调控措施加码升级,未来房地产市场调控的走向及房地产企业的发展方向在哪里?带着这一问题,记者采访了行业内专家、学者,高级职业经理人王琳女士。

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房地产行业专家、学者,高级职业经理人王琳女士

王琳认为,根据《政府工作报告》提出的相关要求,房地产市场分类调控势在必行。3月17日,北京、广州、郑州、石家庄四地在同一天出台楼市调控措施。随后的3月18日和19日,长沙和保定也相继出台调控措施。不难看出此次出台楼市调控措施的城市不再限于一二线城市和热点城市,一二线城市房价上涨的预期扩散到了周边城市,出现了房价外溢的情况。政府会对一二线及热点城市予以调控降温,对于三、四线城市加大去库存、去杠杆的力度,抑制房地产泡沫形成。

虽然已调控热点城市短期市场会趋于平稳,能够在一定程度上稳定市场情绪,但长远看也有可能由于政策上遏制了房地产的购买需求而引发新一轮的房价快速上涨,所以政府应从供需平衡的角度考虑,适当合理的增加住宅用地,在保障自住及改善需求的同时避免投资炒房,引导投资需求适当转向。国土资源部部长姜大明在两会期间也表示,将进一步规范土地市场秩序,遏制炒作土地的投机行为。

随着楼市调控、银根收紧政策的持续,2017年越来越多房企将面临紧缺的资金压力,从公司到项目之间的并购大潮将再度拉开。王琳指出对于传统房企而言,收购土地或项目,是加速企业规模扩张,增加可售资源最直接、最有效的方式之一。除了可以低成本获取项目土地,使企业避开激烈的市场竞争,最重要的是能够快速进入市场,加速企业资金回流。这一轮并购潮将改变房地产行业的竞争格局。

行业竞争加剧,拿地成本增加,导致房地产行业的利润空间收窄。据Wind统计数据显示, 2017年1至4月份,全国固定资产投资同比增长8.9%,增速比一季度低0.3个百分点,但房地产开发投资同比增长9.3%,增速比1至3月份提高0.2个百分点。不过,新一轮调控措施对房价和其他房地产相关指标的影响,可能在4月份以后陆续显现。下一阶段,房地产成交面积增速应该会有所放缓,一定程度上将影响企业投资的积极性。而一些热点城市有计划地加大了土地供应,有利于推动房地产投资的增加。房地产投资中占比超过60%的住宅投资,1至4月增速比1至3月回落0.6个百分点。同时,房屋新开工面积、商品房销售面积、房地产开发企业到位资金等指标增速也有回落,这些指标充分说明了房地产投资中的一些指标增速已经出现了回落。

从整个房地产行业来看,王琳认为2017年必将是房企优胜劣汰,行业集约化和专业化程度提升的一年,随着楼市进入新一轮市场调整期,楼市的深度调整将导致更多的中小房企退出房地产或被收购,而这对于综合竞争实力较强的房企来讲则成为逆势发展的机会。并购潮将影响房企的竞争格局,业内两极分化的情况将更加明显。据CRIC公布的《2017年1-4月中国房地产企业销售00》排行榜,目前TOP3房企碧桂园、万科、恒大的销售金额总和5362.6亿元,相当于第四位至第十二位总和5530.6亿元。在土拍市场持续火热、竞争加剧、门槛进一步提升的趋势下,并购成为了房企快速扩张规模的重要途径。

3月1日,融创中国发布公告称,公司将以人民币7亿元收购天津博联投资拥有的北京融智瑞丰30%的股权和债权;将以人民币16亿元收购成都联创融锦49%的股权。分别实现持有位于湖北省武汉市的融科天域项目以及安徽省合肥市的合肥融科城项目,获取土地储备面积9221万平方米。3月8日,泰禾集团一天内连发三个公告,称通过股权收购的方式,共计斥资约25.42亿元获得位于济南、杭州的13宗地块,新增土地储备约85.36万平方米。3月14日,阳光城公告宣布,拟收购信业国际有限公司持有的上海信业房地产有限公司100%股权。即以39.84亿元,楼面价格仅11337元/平方米左右分别持有上海静安区西康路1宗商住办综合用地和佛山市禅城区南庄镇禅港路西侧5宗商服用地,总土地面积35.14万平方米,远低于目前上海、佛山两地新拍土地价格。

2017年市场预期改变,楼市销售将放缓、回暖周期拉长、投资回报前景不容乐观,行业分化、企业整合速度和洗牌速度加快,对于各大开发商而言,扩张还是收缩,关系到成为市场中的大鱼还是被吃掉的小鱼的问题。王琳指出,地产开发已是“红海”,除了以收并购迅速占据市场份额,奠定竞争优势外,房地产企业自身的战略发展方向应向多元化产业靠拢,如旅游、健康、医疗、金融、文化等产业方向,及时把握政策、抓住时机,在细分领域寻求新的机会。


  

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