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国家收紧房地产信托融资,楼市要变天?

2019-07-11 11:11:04来源:

1、地产信托融资盛宴终结

近日,银保监会对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司开展了约谈警示,并向这些公司提出了五点要求。

1、增强大局意识,严格落实房住不炒的总要求,严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求。

2、提高风险管控水平,确保业务规模及复杂程度与自身资本实力、资产管理水平、风险防控能力相匹配。

3、提高合规意识,加强合规建设,确保房地产信托业务稳健发展。

4、控制业务增速,将房地产信托业务增量和增速控制在合理水平。

5、提升受托管理能力,积极优化房地产信托服务方式,为房地产企业提供专业化、特色化金融服务。

银保监会表示,这些措施要求有助于遏制当前房地产信托业务过快增长的态势,有助于推动信托公司回归本源、优化结构、有效转型,促进房地产市场的平稳健康发展。今后银保监会将会对信托公司的警示指导作为一项常态化工作,根据房地产市场发展变化情况,及时开展政策吹风,推动信托公司沿着正确轨道稳健发展。

据了解,在银保监会约谈部分信托公司之后,这几天部分地区的银保监局已经迅速行动起来,召集辖区内信托公司开会,进一步对地产信托融资提出要求。

1、要求信托公司地产信托业务事前报告,监管部门将进行逐笔审核;

2、仅接受符合四三二条件且交易结构为贷款模式的业务报告;

3、对于因合规原因被退回事前报告的房地产信托业务,将严肃追究合规审查责任。

不难看出,监管的大幕已经迅速落下,自从2018年底开启的这轮地产信托融资盛宴宣告终结,下半年房企又将面临资金紧张的局面,到时候他们也就不敢捂盘待涨了。

2、房价窜涨苗头引发担忧

对于银保监会密集约谈房地产信托融资一事,业内人士普遍认为这是国家对房地产信托融资进一步收紧的信号,此举或与抑制房价过热有关。

在去年国家多项房地产调控措施的抑制下,各地房价在去年底和今年初一直保持了相对平稳的状态,部分前期上涨过猛的城市,房价甚至开始出现松动、回调的迹象。但是随着去年底和今年初央行几次降准之后,部分地方的房价在最近几个月又出现了窜涨苗头。

今年上半年,北上深广等一线城市的房价维持在较为平稳的状态,但是苏州、杭州、合肥、宁波、武汉、郑州、东莞等二线城市则表现出窜涨的苗头,尤其是苏州的房价更是在短短几个月里普遍上涨了20%以上。

这种现象明显跟此前中央三令五申强调的房住不炒大政方针是相违背的,所以自2019年4月以来,国家住建部已经连续2次分别预警点名了10个城市房价上涨过快的问题,海南、广州、苏州、合肥等地也继续对房地产调控力度进行加码。

6月13日在上海召开的第十一届陆家嘴论坛上,中国银保监会主席兼央行党委书记的郭树清也特别提到必须正视一些地方房地产金融化的问题。

郭树清指出:近年来,我国一些城市住户部门杠杆率极速上升,相当大比例的居民家庭负债率达到了难以持续的水平。更严重的是全社会的新增土地资源有一半的投入到房地产,并且房产企业融资过度,挤占了信贷资源,导致资金使用效率进一步加强,也助长了房地产投机行为。

他还总结道:房地产市场是有很强的的区域性,不同地区的房价有涨有跌很正常。但是房子是用来住不是用来炒的。历史证明,凡是过度依赖房地产发展经济的国家和地区,最终都要付出沉重代价。靠投资投机房地产来理财的居民和企业,最终都会发现,其实都很不划算。

在中国金融圈里,郭树清一直是个厉害的角色,素有铁面书生、拆弹专家、郭旋风、改革猛将等外号,现在又身兼中国银保监会主席和央行党委书记两大重任的金融大员,他在陆家嘴论坛上言论可以看做是对房地产行业过度金融化的警告。

3、房价应该会高位横盘

从这两年来的房地产调控政策来看,国家明显是希望房价长期保持平稳状态,也就是不暴涨也不暴跌,最好不涨不跌维持高位横盘状态。

有留意楼市动向的人就会发现,这两年的楼市政策看似左右摇摆不定,但是存在一个很明显的规律,那就是只要房价稍微一涨,国家就开始出手调控,如果房价稍微下跌,国家就会出台政策刺激。这就说明了国家强烈希望房价维持在目前水平上小范围波动,坚决反对房价出现大幅波动。

国家之所以这么做,除了维持经济大局稳定之外,也是为了最大程度上兼顾到各方的利益,因为房价的暴涨暴跌都会引起一轮财富大洗牌,届时有人赚得盆满钵满的同时,势必有人要输得倾家荡产。

首先,如果房价出现暴涨的话,还未买房的年轻人和低收入群体更加买不起房子,除了进一步加剧贫富差距之外,还会加重社会的戾气和底层的绝望,最终将会沦落到同香港社会一样,所以国家不希望房价继续暴涨。

其次,如果房价出现暴跌的话,大量负债买房的刚需一族将会被银行要求增加抵押物,届时可能会出现断供、破产等情况,继而引发系统性的金融危机,所以国家也不愿意看到房价出现暴跌。

最好的情况就是维持房价不涨不跌,这种情况下即可以保护到已购房和未购房的刚需一族,又能够打击到炒房的投机者。因为在房价不变的情况下,炒房者除了要背负每年5%左右的房贷利息之外,还需要承受通货膨胀所带来的影响,综合下来每年大概要亏损掉7%左右。

按照这样的温水煮青蛙策略,只有房价在目前价格保持高位横盘5年以上,那些加了高杠杆的炒房者肯定会亏得痛苦不堪,而已购房和未购房的刚需一族则是皆大欢喜,这样的局面才是最好的结果。

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