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2020年底楼市的三个预判:爆发、分化、颠覆

2020-03-23 11:06:30来源:

年初新冠肺炎疫情爆发的时候,国内由于采取了严格的居家隔离防疫措施,线下房地产销售活动几乎无法开展,所以2月份的房地产额出现了大幅的下滑。

根据本月初地产研究机构克而瑞公布的统计数据显示,今年2月份全国前100大房企的销售额为3243.3亿元,比去年同期下降了37.9%。

如果再考虑到2019年的春节长假是在2月份,其实2019年的2月份也有十天半个月是关门歇业的,所以今年2月份的销售业绩实际下滑的幅度是超过了一半的。

好不容易熬到了3月份,各地的房地产销售活动虽然基本恢复正常,但却又碰上了全球股市大崩盘,现在大家都在担心随着海外疫情的蔓延,接下来不知道会不会出现经济危机,所以对于要不要买房也就变得很纠结。

根据以往的经验来看,每次经济不景气的时候,政府都会降低利率和放宽限购政策,所以国内房价下跌幅度一般不大,并且在恢复景气之后往往会出现一波报复性上涨,等于说会出现一个买房的黄金坑。

然而从这次的情况来看,国外经济受到的冲击似乎很大,很可能会超过98年金融危机和08年的次贷危机,搞不好可能会出现1929年那样的大萧条,所以在这种百年一遇的大变故面前,国内房价能否坚挺也让人心里没底。

对此,老范通过对房地产市场的观察和分析,得出了几个观点,今天就跟大家分享一下。

年底楼市会有一轮爆发

要分析疫情对楼市的影响,主要得从宏观经济、楼市政策这两个方面来分析。

宏观经济方面:

疫情对国内经济的冲击不会很大,因为现在国内的新增病例几乎为零,各地的复工复产基本完成,所以经济很快就会恢复到正常水平。

冲击比较大的主要是外贸出口,因为疫情在国外已经有点失控,未来国外的经济会比较萧条,所以消费也会变得疲软,对于中国商品的需求量也会随之减少。

不过这个减少的幅度不会很夸张,主要受影响的耐用品方面的消费,像手机、电器、服装这一方面,因为没钱了就只能减少这些非必需品的消费。

但是日常消费品和医疗卫生产品的需求反而可能会变好,因为随着国外停工停产之后,他们日常的吃喝拉撒还得进行,所以就只能从中国进口去弥补这个短缺。

由于这几年外贸出口占GDP的比重已经大幅下降,所以老范估计只有一部分特定行业的人会感觉不景气,其它大部分行业受到的冲击不会很大。

楼市政策方面:

目前各国为了刺激经济都纷纷降准降息,中国央行上周末也进行了一次降准,而且未来还可能进一步降准降息,所以年底的房贷利率会变得更低。

与此同时,最近各地方政府已经陆续放松了一些限购政策,这样也将让一些本来不具备买房条件的人达到了门槛,因此只要等经济恢复正常一段时间后,国内刚需将会爆发。

大城市和小城市出现分化

不过大家要注意的一点是,这一轮楼市的爆发会跟以往有不同,它不会像以前那样遍地开花,而是会形成两极分化,也即是一二线城市爆发,三四线城市平稳。

这是由于近年来国内人口的迁徙已经形成了往中心城市聚集的趋势,新冠肺炎疫情并没有改变这种趋势,所以这种趋势将会继续持续下去。

另外这次国家提出了50万亿的新基建投资,这些投资会令一二线城市的优势变得更加明显,所以还会进一步促使经济和人口往中心城市聚集。

因为这些新基建投资都是高科技领域的,生产这些设备的企业基本都是分布在一二线城市的,所以50万亿的投资砸下去,未来几年一二线城市的经济增长和用工需求会增加,所以大家更加会往一二线城市聚集。

目前中国的三四线城市人口增长基本停滞了,因为在农村年轻人迁徙进去的同时,当地也会有很多年轻人外流到一二线城市,这种情况下三四线城市的供需就会达到一种平衡状态,所以不具备爆发的潜力。

但是一二线城市由于每年还有大量年轻人口涌入,像深圳、广州、杭州这些热门城市每年新增的常住人口数量甚至达到四五十万人,这等于一座城市一年就增加了十几二十万的潜在刚需,这些就是楼市爆发的推动力。

另外还有一点需要注意的是,此轮一二线城市的楼市大爆发,可能更多是销量上的爆发,而不会出现价格上的爆发。

因为最近国务院出台了一项新政策,就是把农用地转建设用地的审批权下放到省,到时候各省将可以更加根据各地需求,更加灵活的调整建筑用地,比如减少一些三四线城市的建设用地,然后增加一二线城市的建设用地。

以前由于一二线城市住宅用地供给不足,所以每次楼市政策宽松都会出现房价暴涨的局面,但是现在一二线城市有望的住宅用地供应有望获得增加,届时就可以取得双赢结果,即在解决了刚需住房难问题的同时,又避免了房价的暴涨。

传统销售模式将被颠覆

最后楼市可能出现的第三个变化就是传统销售模式将被颠覆,取而代之的是全新的销售模式,即电商化的房地产销售。

大家最近如果有关注楼市的话就会知道,今年恒大的促销力度很猛,一度给全国楼盘打出了75折的优惠,另外就是大力在推恒房通和全民营销,也即是走微商模式的线上卖楼。

这些措施搞出来的结果是非常惊人的,在今年2月份全国前100大房企销售额同比下降37.9%的大背景下,恒大竟然取得了同比增长118.3%的成绩,这个成绩简直就是逆天了。

如果仔细分析起来的话,恒大这三个新策略其实是相辅相成的,通过恒房通和全民营销进行线上卖房,就降低了线下售楼处的运营成本和养一大批营销人员的人力成本,所以它的房子就能够打出比别人更大的折扣,从而吸引更多消费者前来购买。

这种模式其实跟阿里巴巴当年的成功秘诀是一个道理,就是减少中间商赚差价,然后让利给消费者从而获得更多的销售,最后形成了一个新的生态体系,变成了房地产行业的阿里巴巴。

所以不能小看许家印这步棋呀,恒房通借着疫情的契机做起来之后,说不定以后除了卖恒大自己的房子,还会代理卖其它房企的房子,到时候许多房地产中介要么就得转行,要么就得转投恒大麾下去当兼职销售人员。

大家不要以为这种新模式可能得很久才能实现,其实随着5G的普及之后,线上VR看房的体验将比目前有一个质的改善。到时候消费者足不出户就能看很多个楼盘,谁还愿意花费大量时间去跑大量楼盘?

如果有去实地踩盘的朋友就会有切身体会,一天下来脚酸得要死也看不了几个楼盘,大部分时间都花在坐车上面。如果线上看房体验足够好的话,肯定是先线上看房,然后最后挑选几个去实地对比下。

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