深圳热线企业

京沪疫情对长租机构的二次大考

时间:2022-05-25 09:54:22 来源:和讯网

  作 者丨徐 风

  华商韬略出品丨ID:hstl8888

  图片丨网络、图虫创意

  “疫情何止三年”!本次疫情,将成为多数行业发展的一个显著拐点。

  5月16日,国家统计局公布的数据显示,今年4月份我国社会消费品零售总额为29483亿元,同比下降11.1%。下降幅度大大超出2020年全年,以及市场预期。

  与2020年首次疫情不同之处在于,此次疫情短时间不能被管控,且处在二季度重要的时间节点,尤其是在北上这样的经济重镇对经济的影响不言而喻。

  疫情无疑深刻改变了人们的生活方式,尤其是对于支出占比较高的“住”一项。而对于租赁这一传统行业而言,也注定将是一场深刻洗礼。

  租房,永远是在外打工人抹不开的一个焦点话题。疫情之下,影响的不仅是大众漂族,对租赁企业更是存亡大考。

  不同于上次疫情,本轮疫情不论持续时间、影响范围和程度,都远超2020年初。

  难,是当下各行业的普遍众生相。

  据红餐品牌研究院调研显示,2022年4月份餐饮收入2609亿,同比下降22.7%,创下了2020年5月份以来的最大降幅。

  而作为与生活息息相关的租赁行业,影响自然也不会小。但是行业内结构性表现,却是另一番风景:

  在上半年租赁行业春节后和毕业季前后两个旺季时间节点,长租机构成交数据明显优于普租市场。

  以这轮疫情漩涡中心的为上海为例,根据自如研究院数据显示,长租市场3月续约量环比提升近50%,即便在4月份淡季回落行情中环比仍提升超过110%,租客续约率近90%。北京数据同样亮眼。

  而反观整体普租市场,则冷淡许多。据贝壳研究院数据,3月全国百城中仅31个城市租赁成交环比增加,41个城市租赁成交环比减少;4月全国重点40城租赁成交量环比减少20.4%,其中仅有6个城市租赁成交量环比增加。

  同样4月北京租赁成交环比减少12.6%,超7成商圈租赁市场环比降温。

  在疫情大考下,当下无疑是检验市场成色的重要时刻。普租和长租市场表现大相径庭。居家办公等减少人员流动的措施,对租赁市场形成了冰冻效应。

  进入2022年,包括贝壳、我爱我家(000560)在内的几大头部平台纷纷加大租赁业务,备战今年市场行情,但当下普租市场的惨淡无疑给了它们当头一棒。

  之所以普租市场周期性更强,核心是在行业需求迭代、消费升级背景下,传统租赁模式不能及时革新,仍停留在匹配供需两端信息源的中介服务层面,在产品品质、服务等精细化管理上与终端需求不能进行有效匹配。

  2020年疫情叠加房地产去杠杆,给长租机构上过生动一课,行业加速整合成为主要趋势。加快长租市场规范化发展等也在各类高层会议中被频频定调。

  而行业整合不仅仅是集中度的提升,更深层次意味着行业业态模式的升级与重构。

  长租机构更加抗压,问题关键在供需错配的行业结构及升级的行业业态上。

  当前在国家顶层设计下,租赁一直被认为是超万亿的蓝海赛道。到2030年,市场更将达到10万亿规模级别。未来成长空间依旧巨大。

  据第七次人口普查结果,全国人户分离人口为4.93亿,较2010年增长了88.52%。其中,市辖区内人户分离为11694万,流动人口37582万。如此规模的人户分离基数,同时加上单身人口增加、晚婚晚育,及家庭小型化趋势等,在高房价面前,撑起了庞大的租房市场空间。

  ▲来源:仲量联行

  在巨量需求增量的预期背景下,行业仍然呈现出明显的周期波动性,包括疫情对普租市场的显著影响。这与一直存在的行业特性有关。这一特性最大体现就是供需结构错配。

  多年以来,我国的租赁市场以私人房源的分散式租房为主,虽然总需求量很大,但存在对市区内小户型面积,尤其是一室一卫、精装修等优质服务房源供不应求,以及大量离市区较远的多户型、装修服务差的老旧房源供给过剩。

  “老破小”实质就是此类供给结构的典型代表,再加上房源服务不到位,房源租房换手率自然高。

  随着新白领中产、95后Z世代为代表的主力群体入市,更加注重生活私密性和服务体感。这就是租赁行业近年来显著形成的消费升级浪潮。“钱多事少”无法左右,但“离家近”住的舒服是自己能够决定的。

  所以这也是长租机构相对于普租市场最大的优势:在于居住产品及生活服务品质对消费需求更迭的精准卡位。

  作为专业化的租赁服务机构,长租机构诞生相对较晚。在2011年前后,以自如为代表的长租机构的诞生,行业才有了专业化租赁市场的新模式。

  2015年以来,伴随政策的春风,长租行业迎来了疾风骤雨般大踏步发展。但两次疫情外加监管收紧,成为行业发展分化的分水岭。

  为了快速抢占市场,互联网烧钱扩张手法在租赁市场也体现得淋漓尽致,抢房源大戏频繁上演。“高收低出”、“长收短付”、“租金贷”等模式的风险在资本加持下不断被放大。

  在租赁行业,规模一直是企业发展的核心指标。资本潮起追逐的是短期效益,但却忽视了一个核心因素:租赁行业的民生属性,前期投入高,回报周期长且回报率低。而高融资高杠杆重资产运营模式,如果没有足够壁垒和护城河,风险敞口将无比巨大。

  而在当下的第二轮疫情大考中,不仅没有出现暴雷的情况,而且表现出来的数据还十分优异。

  这背后的根源在于:在市场快速向头部集中的同时,以自如为代表的长租行业,在运营模式上的迭代升级,管理产品服务上的精细化运营得到了市场的验证。

  而差异化和精细化,才是租赁市场未来竞争的新风向,也是本次疫情行业升级所展现的最大转变。

  对于当前行业存在的问题,只能通过商业模式和服务的创新来解决。在此次疫情下抗压而行的自如从模式、产品、服务、科技应用及管理上,为行业发展提供了良好范本。

  自如先是改变了采用十年的长租原有模式,去年推出了“增益租”业主委托新模式,一改赚差价的方式,实现了房东平台及租客三方共赢。

  增益租核心可以概括为“无差价、无空置期、收益有保底不封顶”,要向业主说清楚每一分钱用在哪里、花每一分钱的原因。

  通过品牌和匹配当下的产品让房源更快出租;在一段长周期的资产管理中,给到业主最公平的收益。

  同时自如承诺房东房租“收益保底+分红”的形式,没有空置期。装修虽由业主承担,但凭借自如在上游供应链的优势,房东能获得低于市场价的定价。

  增益租开创了行业模式创新的先河,在去年还入选了清华经管学院案例库。

  增益租是收房模式的变化,解决了收房规模与提供给租客品质好房的问题。长租背后更多的是扮演着高效衔接业主、租客两端的角色,满足他们的个性化需求,不怕弄脏双手去做微利如毛巾挤水的事情。长租多的是更重要的事情要去做。

  ▲“增益租”的价值点

  租客端是最大的用户群体,产品标准化、服务标准化可以让住房者“有尊严地居住”,消费者也更愿意为居住品质买单,从宏观背景下,这也符合行业品质升级趋势。

  自如在产品上目标是做划时代的居住产品,不论是定位高端的“曼邸”、“曼舍”,定位与城市中产白领群体的心舍、自如寓,还有规模占比最大的合租产品自如友家、整租产品心舍。

  每个产品系列分别对应不同的装修风格,注重美学与体验感打造、注重空间与实用主义等。时至今天,在抖音和B站的大V和up主分享日常生活的视频中,经常会看到房源中自如经典的挂画与家具,以及保洁和搬家,自如在一线及新新一线城市已有比较广泛的租客群体。

  围绕租住,自如能做且在做的足够多,尝试智能家居和环保居住,强调全智能租住体验,智能照明、智能卫浴,门锁、网关、温湿度感应器、窗帘、空调等一键接入,引入深呼吸2.0标准,解决租住环保问题。

  科技的全面应用,在前、中、后端提高效率,并开发VR、视频、线上量房设计等新功能,也让长租模式在时下的特殊时期中业务不会被停摆。

  不断地让模式和行业精细化,在疫情等突发情况下,经营就会好一分。租赁作为传统行业,凭借资本光环出圈只是短暂,长期仍要回归本源,保持敬畏之心,如此行业方能行稳致远。

本文首发于微信公众号:华商韬略。文章内容属作者个人观点,投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:冀文超 )

深圳热线移动端

深圳热线移动端

扫码关注深圳热线,更多和讯网内容随你看。

推荐 56225

热门推荐